В некоторых административных округах Москвы органы исполнительной власти отказываются продлевать заключенные ранее договоры аренды с гаражными кооперативами, предпочитая передачу занимаемых ими земельных участков коммерческим застройщикам жилья. По утверждению представителей этих органов, данные гаражи являются самовольно построенными, а значит, подлежат сносу. Автору приведенной ниже статьи такая позиция московских властей представляется спорной.

В настоящее время в Москве под руководством районных управ началась очистка земельных участков, занимаемых гаражными кооперативами. Обосновывается правомерность сноса гаражей следующим образом.

Участки земли занимаются гаражными боксами, принадлежащими не юридическим лицам, т.е. гаражно-строительным (стояночным) кооперативам, а физическим, т.е. членам-пайщикам. Поскольку разрешительных документов на строительство гаражей у физических лиц нет и никогда не было, указанные гаражные боксы в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются самовольной постройкой.

Указанная ситуация с гаражными кооперативами сложилась как минимум в двух московских административных округах - Юго-Западном и Северо-Восточном. Однако правовая позиция, занятая московскими властями, представляется мне не бесспорной по следующим основаниям. Согласно Положению об управе района г. Москвы, утвержденному постановлением правительства Москвы от 3 декабря 2002 г. № 981-ПП (в ред. от 31 октября 2006 г.), управа района во взаимоотношениях с отраслевыми и функциональными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления представляет интересы правительства Москвы в пределах своей компетенции (п. 1.5). Она является органом, уполномоченным на проведение государственного контроля (надзора) за юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на подведомственной территории в соответствии с законодательством РФ и г. Москвы (п. 1.6).

Как видим, действующее законодательство не наделяет районные управы такими полномочиями, как представление интересов коммерческих структур в предпринимательских правоотношениях, следовательно, у управ нет никаких оснований выступать с заявлениями о сносе гаражных боксов, принадлежащих кооперативам. Тем более что их требования о сносе гаражей, по моему мнению, также не основано на законе.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является постройка, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданная без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Однако ни одно из этих условий не применимо к существующим ГСК. В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительские кооперативы являются некоммерческими организациями, созданными на основании добровольного объединения граждан на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей его участников. В частности, ГСК созданы для удовлетворения потребностей их участников в машино-местах путем объединения членами кооператива своих имущественных паевых взносов.

Пункт 6 ст. 116 ГК РФ предусматривает, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности его членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о потребительских кооперативах. Однако ст. 2 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, союзах) в Российской Федерации" (в ред. от 21 марта 2002 г.) устанавливает, что действие данного закона не распространяется на специализированные потребительские кооперативы: гаражные, жилищно-строительные, кредитные и др. Таким образом, деятельность ГСК регулируется ст. 116 и иными положениями ГК РФ, а также уставом ГСК, принятым общим собранием членов.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Образование общей собственности возможно при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого собственника в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно типовому уставу ГСК в кооперативе имеются два вида собственности:

совместная собственность членов кооператива(т.е. их общая собственность без определения доли каждого из собственников в праве собственности) на объекты ГСК, не подлежащие разделу, которые обеспечивают нормальное хозяйственное использование гаража;

индивидуальная собственность членов кооператива.

Совместной признается такая собственность членов кооператива, которой все они вправе пользоваться, но не вправе распоряжаться единолично, а именно:

вся полезная площадь гаража, не являющаяся частной собственностью членов кооператива;

наружные и несущие стены, перекрытия и кровля с находящимися на них устройствами;

инженерные системы общего пользования;

денежные средства, находящиеся в кассе кооператива и на его расчетном счету;

любое иное имущество, находящееся на балансе кооператива.

Что же касается индивидуальной собственности членов кооператива, то в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ члены гаражного кооператива, имеющие право на паенакопления, при условии внесения ими полностью паевого взноса за предоставляемый им гараж (машино-место) приобретает право собственности на указанное имущество.

Все сносимые в настоящее время гаражные кооперативы были образованы в соответствии с решениями исполнительного комитета Московского Совета народных депутатов о передаче автостоянок объединения "Мосавтотехобслуживание" Московскому городскому совету ВДОАМ. Этими решениями земельные участки, отведенные ранее Главмосавтотрансу для строительства охраняемых стоянок индивидуальных транспортных средств, были переданы Московскому городскому совету ВДОАМ. А распоряжениями районных исполнительных комитетов народных депутатов данному совету было разрешено оборудовать переданные участки земли легкими сборно-разборными покрытиями за счет средств граждан.

Отсюда следует, что право собственности на созданные объекты - гаражные боксы - изначально принадлежало юридическому лицу - Московскому городскому совету ВДОАМ. Когда же на базе автостоянок ВДОАМ были образованы гаражные кооперативы, все имущество автостоянок, включая и гаражные боксы, согласно имеющимся у ГСК документам в порядке правопреемственности перешло этим юридическим лицам. Таким образом, сносимое имущество является неотъемлемой частью собственности действующих в настоящее время ГСК и не может быть рассмотрено в качестве самовольных построек в связи с наличием правопреемственности. Выдвигаемый управами районов в опровержение ее наличия тезис о неотражении спорного имущества в налоговой и бухгалтерской отчетности ГСК несостоятелен по следующим причинам. Во-первых, согласно ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. от 3 ноября 2006 г.) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Как видно из данной нормы Закона, в учете отражаются уже совершенные хозяйственные операции. Но право собственности на то или иное имущество образуется у юридического лица вне зависимости от отражения какой-либо операции с этим имуществом в бухгалтерском или налоговом учете организации. Не случайно НК РФ в ст. 120 содержит самостоятельный состав такого налогового правонарушения, как грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения.

Во-вторых, гл. 14 ГК РФ "Приобретение права собственности" не содержит такого основания приобретения или утраты права собственности, как отражение или не отражение имущества, находящегося в собственности юридического лица, в его бухгалтерском и налоговом учете. Итак, сносимые гаражи входят в состав единого гаражного комплекса, принадлежащего гаражно-строительным (стояночным) кооперативам, т.е. юридическим лицам. Они были построены с разрешения исполкома Моссовета после сбора всех необходимых справок и документов в полном соответствии с градостроительными нормами, действующими на момент вынесения соответствующего решения. Следовательно, указанные постройки не могут считаться самовольными.

Однако складывающаяся судебная практика пока противоречива. Так, суды в Черемушкинском и Зюзинском районах ЮЗАО г. Москвы идут по пути поддержания районных управ, от имени которых выступают по доверенностям сотрудники коммерческих структур, заинтересованных в дальнейшем использовании высвобождаемого земельного участка. В качестве примера можно привести ситуацию с ГСК, расположенным на улице Виноградова (управа района "Теплый Стан"). В отличие от указанных судов Гагаринский районный суд ЮЗАО г. Москвы подходит к рассмотрению ситуации с ГСК так же, как и автор данной статьи.

Безусловно, конечную точку в этом споре может поставить только Верховный Суд РФ. Однако сделает он это, думается, не скоро, поэтому хотелось бы узнать мнение о правомерности сноса ГСК практикующих юристов и адвокатов.

«Гонимые гаражи»

Илья МЕЛЬНИКОВ

управляющий партнер юридического бюро «Мельников и Партнеры»

журнал «Домашний адвокат»

snosam.net